I rischi dei mutui
Ciascun prodotto finanziario può comportare dei rischi per il sottoscrittore, anche i normali prestiti casa. Si va dallo spread alle polizze, dal cap al floor.
Sotto riportiamo le insidie più pesanti.
TASSO
Il Tan è il tasso annuo nominale, determina l’ammontare della rata nel tempo, permette di capisce qual è il mutuo che costa meno.
Il Taeg (tasso annuo effettivo globale) tiene invece conto anche delle spese aggiuntive una tantum, tipo istruttoria, perizia, polizza incendio.
I MUTUI CON CAP
Il Cap, è un derivato finanziario, che fissa un tasso massimo applicabile in modo, secondo le intenzioni, da approfittare al contempo dei bassi saggi di mercato, ma con un paracadute in caso di cambiamento dello scenario macroeconomico. Spesso il cap è troppo elevato rispetto a quello del mercato ed a fronte di tale “copertura” il mutuatario deve pagare uno spread maggiorato.
Se il cap non risulta vantaggioso è meglio optare su un mutuo a tasso fisso.
MUTUI A TASSO MISTO
Questi mutui vanno di moda nei periodi di tassi altalenanti. Ce ne sono di diversi tipi. I più comuni consentono di fissare un tasso iniziale molto conveniente (in genere fisso) per almeno due anni, al termine dei quali si può scegliere tra fisso e variabile a seconda di quanto propone il mercato in quel momento. Possibili anche finestre successive: in questo modo chi sceglie per esempio il tasso fisso, godrà di condizioni più favorevoli perché l’Irs a breve (2 o 5 anni) è sempre più basso di quello a lungo termine (25 o 30 anni).
Esistono anche mutui con opzioni varie, dalla sospensione della rata per periodo all’allungamento della durata alla possibilità di cambiare tasso in corsa. Sono tutte opzioni interessanti e che possono essere molto utili all’occorrenza. Fare attenzione a quali scegliere poiché si pagano.
Una opzione particolare sono le polizze ma sono molto costose.
FlOOR
Il floor è un derivato finanziario che fissa un tasso minimo. È una clausola inserita raramente nei contratti di mutuo, ma diventata d’improvviso d’attualità da quando l’Euribor è andato in negativo. Per la banca ciò vuol dire che dovrebbe incassare meno dello spread fissato. Da qui la decisione di alcuni istituti di porre un floor a zero (o anche più alto) sui nuovi mutui.
