Forme di finanziamento

Nel caso in cui un mutuo sia destinato alla costruzione o alla ristrutturazione di opifici industriali, l’impresa chiede all’istituto di credito un importo che verrà erogato a stato avanzamento lavori (SAL) e comunque non superiore al 70 / 80% della spesa complessiva, in quanto l'immobile deve rappresentare stabilmente una garanzia adeguata alla concessione.

Il contratto viene stipulato per l'importo complessivo del mutuo ma le somme vengono erogate gradualmente, in modo che il bene acquisiti valore.

Un mutuo fondiario a stato avanzamento lavori può presupporre diverse forme di finanziamento al quale corrispondono diverse forme di garanzia accordate dal committente:

• linea di fido specifica;
• mutuo fondiario con attone unico;
• mutuo fondiario con erogazioni a SAL a mezzo atto pubblico.

Particolare attenzione deve essere posta alla clausola di "accollo con liberatoria", a seguito di eventuale vendita dell'opificio o di porzioni di esso a terzi.

Il buon esito di un costruendo dipende dalla stretta correlazione fra la tempistica e modalità di erogazione dell'istituto di credito e gli accordi contrattuali che il committente sancisce con l'impresa costruttrice.

Sotto vengono riportati due esempi di prospetto di erogazione del mutuo a stato avanzamento lavori.

Nella prima colonna di percentuali sono indicate le opere eseguite, mentre nella seconda colonna di percentuali sono indicate le erogazioni effettuate, dall'istituto di credito, a fronte delle opere eseguite.

I prospetti sopra, indicano due esempi di finanziare il costruendo e quindi un diverso rapporto fra committente, proprietario del futuro opificio, impresa costruttrice e banca.

Nel primo prospetto la banca eroga il primo SAL a fronte di lavori eseguiti pari al 47% del costruendo.

Nel secondo prospetto la banca eroga il primo SAL a fronte di lavori eseguiti pari al 35% del costruendo.

Risulta evidente che l'impegno che il committente deve sostenere nel primo caso è significativo e superiore al secondo.